中国经济时评:房地产调控必须重视预期管理
2018-06-08 03:17
来源:未知
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  近期部分城市房地产市场显著升温,住建部为此印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,重申房地产调控目标不、力度不放松。

  在“史上最严”房地产调控已年余的背景下,仍有部分城市出现房价较快上涨,其中甚至包括某些基本面条件非常一般(产业基础较差、人口持续外流、真实需求有限)的三四线城市,由此足见,中国的房地产调控情况何其复杂、挑战何其巨大。

  面对这个巨大的挑战,本轮房地产调控态度之、手段之多样,着实已可谓空前,譬如据不完全统计,仅今年以来不到5个月时间内,全国各地累计新发布的调控“补丁”就已超过130项,可是即便如此,房地产调控面对的形势仍然使有关部门须臾不敢放松。

  在各种短期调控措施逼近极限,而长效机制又必然需要较长建设期的情况下,当前房地产调控可进一步发力的重要抓手是重视并用好预期管理,其必要性体现在:

  首先,从一般学理来看,无论看多楼市者可以列举出多少项推动房价上行的因子(譬如短期分析框架中的存库量减少、长期分析框架中的城镇化仍在推进中,等等),这些基本面分析中提出的因子,实则都无法构成房价上行充分条件。因为现代房地产市场高度金融化的客观现实,决定了这个市场的运行逻辑,起码在相当程度上不同于一般商品市场。在这个市场中,投资者对于未来价格走势的预期,才是左右市场的诸多变量中最具决定性影响力的核心变量。

  其次,具体到中国房地产市场的实际情况来看,缘起于复杂成因,国内投资者本就对各种形式的“刚性兑付”存有根深蒂固的执念(譬如房价稍有下挫,就会有大闹售楼处的闹剧上演),由此再加之确有不少地方地府“土地财政”陷阱难以自拔的现实困境,以及此前数轮房地产调控,每每沦为“空调”的既成事实,一并使得中国的房地产市场成了一个“奇特”的个例,因为这个市场中的投资者,对于未来价格上涨的预期之强烈、之持久、之一致,很难再有其他市场可比拟。

  最后,再回到一般学理来看,可惜中国的房地产市场再特殊,也一样无法摆脱市场客观规律的支配。这个客观规律简而言之就是,金融市场中初始价格的上涨,往往使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者进入并进一步推高价格,而这个自强化的循环中反复形成并强化的“实现的预期”越是一致,越是强烈,其所产生的泡沫就越严重,奔向清算日的速度就越迅疾,最后造成的损失就越巨大。

  所以要在房地产领域守住不发生系统性风险的底线,就必须先打破房价永远上涨的集体预期。这就要求房地产调控不仅要抓住宝贵的窗口期进一步平衡供求关系,而且还要在看似“虚”实则“实”的预期管理上下更大力气,其中尤其要穷尽手段向市场宣示明白,本轮房地产调控绝不会半道而返,试图挑战“房住不炒”定位者,终究会为自己的错误而买单。

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